國(guó)信觀察

Guoxin Observation

16

2023

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06

公(gōng)募REITs估值回歸 長(cháng)期配置價值凸顯

作(zuò)者：

國(guó)信國(guó)際工(gōng)程咨詢集團産(chǎn)業投資研究中(zhōng)心 國(guó)信研究院

張子儒

 

中(zhōng)國(guó)公(gōng)募REITs的誕生，是不動産(chǎn)金融探索道路上的新(xīn)裏程碑。基礎設施公(gōng)募REITs是盤活存量資産(chǎn)、促進投資發展的重大舉措，是投融資體(tǐ)制改革的重大創新(xīn)。迄今為(wèi)止，我國(guó)基礎設施公(gōng)募REITs市場建設穩步推進，為(wèi)我國(guó)經濟金融領域重要問題提供了新(xīn)的解決思路和契機，意義重大。

近期，公(gōng)募REITs二級市場價格波動持續加大，部分(fēn)項目跌幅較前期有(yǒu)所擴大，引發了市場的普遍關心。據國(guó)信國(guó)際工(gōng)程咨詢集團（以下簡稱國(guó)信咨詢）産(chǎn)業投資研究中(zhōng)心觀察，部分(fēn)投資者止損離場、部分(fēn)基礎設施項目經營業績不及預期、投資者交易趨同等或是今年REITs價格連續下行的重要因素。産(chǎn)業投資研究中(zhōng)心認為(wèi)，二級市場的價格下跌是REITs估值的理(lǐ)性回歸，是對底層資産(chǎn)價值的合理(lǐ)反應，我國(guó)公(gōng)募REITs各闆塊底層資産(chǎn)基本面的發展趨勢依舊向好，部分(fēn)REITs産(chǎn)品已具(jù)備長(cháng)期配置價值，較适合長(cháng)期持有(yǒu)。

 

一、REITs的近期市場表現

  自2021年6月7日首批9隻公(gōng)募REITs成立以來，底層基礎資産(chǎn)質(zhì)量和經營模式普遍得到投資者認可(kě)，二級市場價格也屢創新(xīn)高，中(zhōng)證REITs指數在2022年2月達到曆史最高1279.76點。截至2023年6月12日，已上市的27隻公(gōng)募REITs發行規模合計超過900億元。

  今年以來，公(gōng)募REITs在二級市場價格下跌明顯。中(zhōng)證REITs收盤指于6月6日觸及曆史最低853.45點，較年初跌幅達到18.55%。27隻已上市公(gōng)募REITs中(zhōng)，除今年新(xīn)上市的2隻能(néng)源基礎設施REITs實現上漲，其他(tā)25隻今年以來收益全部為(wèi)負。

 

圖表1 中(zhōng)證REITs指數走勢圖

資料來源：中(zhōng)證指數

 

  截至6月6日收盤，全市場REITs産(chǎn)品超半數跌破發行價格。從資産(chǎn)類型來看，目前僅有(yǒu)倉儲物(wù)流REITs産(chǎn)品全部高于發行價格，其他(tā)五類資産(chǎn)類型均有(yǒu)破發，其中(zhōng)7隻高速公(gōng)路REITs全部跌破發行價格，最大跌幅達30.95%（平安(ān)廣州廣河REIT）。截至6月6日收盤，市場上27隻公(gōng)募REITs總市值為(wèi)823.08億元人民(mín)币，較發行規模908.94億元下跌9.45%。其中(zhōng)産(chǎn)權REITs市值為(wèi)344.47億元，較發行規模上漲 3.75%；特許經營權REITs市值為(wèi)478.61億元，較發行規模下跌17.04%。

 

圖表2 已上市公(gōng)募REITs市場價格表

資料來源：Wind，REITs招募書

 

二、市場估值理(lǐ)性回歸，長(cháng)期配置價值凸顯

價格變動的直接原因是投資者對市場情緒變化的敏銳反應。REITs今年一季度報告業績不及預期，尤其是部分(fēn)工(gōng)業園區(qū)REITs租戶退租等負面消息，綜合引發了部分(fēn)投資者的恐慌情緒，随後這股情緒蔓延到了二級市場，引領了REITs市場價格的下跌。

國(guó)信國(guó)際工(gōng)程咨詢集團産(chǎn)業投資研究中(zhōng)心認為(wèi)，近期市場價格波動的根本原因是公(gōng)募REITs價值的回歸。現階段我國(guó)REITs市場已經逐步從炒作(zuò)、追求優質(zhì)資産(chǎn)的獨特和稀缺性，回歸到資産(chǎn)内在價值的考量。當前REITs市場經曆的價格下行是估值理(lǐ)性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。我中(zhōng)心認為(wèi)，對于二級市場的波動，投資者不應盲目看空。當前公(gōng)募REITs的整體(tǐ)估值正處于曆史低點，是一個更趨理(lǐ)性的位置，也是相對更有(yǒu)利于考慮二級市場投資配置的位置。

REITs收益分(fēn)為(wèi)兩個部分(fēn)，一是價格收益，一是派息收益。目前市場上的下跌主要是價格變動帶來的負收益，而派息收益卻沒有(yǒu)明顯變動。根據招募說明書預測2023年可(kě)供分(fēn)配現金流情況，目前各REITs的派息率仍然在正常範圍内，截至2023年6月9日，不動産(chǎn)權類項目現金流分(fēn)派率位于3.74%至7.86%之間，特許經營權類項目現金流分(fēn)派率位于6.51%至11.59%之間。公(gōng)募REITs适合作(zuò)為(wèi)長(cháng)期的資産(chǎn)配置工(gōng)具(jù)，投資的底層資産(chǎn)是運營相對穩定的優質(zhì)基礎設施項目，且REITs每年需将超過90%的可(kě)分(fēn)配金額向投資者進行派息，可(kě)為(wèi)投資者帶來長(cháng)期較為(wèi)穩定的投資分(fēn)紅。

 

三、REITs的市場潛力

  自公(gōng)募REITs試點以來，監管部門及地方政府陸續出台多(duō)項政策以鼓勵REITs相關市場的發展。中(zhōng)國(guó)證監會債券部主任周小(xiǎo)舟于4月25日在北京市2023年基礎設施REITs産(chǎn)業發展大會上表示，做好首批擴募項目發行上市準備工(gōng)作(zuò)，推動擴募常态化，支持已上市REITs通過增發份額收購(gòu)資産(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動。證監會主席易會滿6月8日在第十四屆陸家嘴論壇（2023）上指出，證監會将研究資本市場差異化的制度安(ān)排，健全多(duō)層次資本市場體(tǐ)系，加大股債融資、并購(gòu)重組、REITs等産(chǎn)品創新(xīn)和制度供給，強化大宗商(shāng)品期貨價格影響力，助力打造戰略性新(xīn)興産(chǎn)業集群，推進産(chǎn)業智能(néng)化、綠色化、融合化，引導更多(duō)資源集聚到現代化産(chǎn)業體(tǐ)系關鍵領域。

  資産(chǎn)端方面，對于原始權益人，REITs不僅可(kě)以拓展融資渠道、降低負債水平，更能(néng)使輕重資産(chǎn)分(fēn)離、盤活存量資産(chǎn)。在相關政策的指導下，有(yǒu)多(duō)家新(xīn)公(gōng)募入局REITs市場，今年4月，中(zhōng)金湖(hú)北科(kē)投光谷REIT、中(zhōng)金山(shān)高REIT兩單公(gōng)募REITs正式獲批。6月8日證監會官網信息顯示，工(gōng)銀瑞信基金上報了工(gōng)銀瑞信河北高速集團高速公(gōng)路REITs，這是河北省首單基礎設施公(gōng)募REITs項目。

資金端方面，6月2日，博時基金、紅土創新(xīn)基金、中(zhōng)金基金、華安(ān)基金四家基金公(gōng)司發布旗下REITs已完成擴募的公(gōng)告，公(gōng)告顯示，四隻REITs産(chǎn)品合計擴募規模超過50億元。在公(gōng)募REITs價格下跌背景下，首批擴募項目依然超額完成募集，讓短期資金看到了長(cháng)期資金的态度，一定程度上給予了投資者更多(duō)的信心。此外，部分(fēn)原始權益人、基金管理(lǐ)人等也陸續加碼REITs市場，6月初，中(zhōng)航基金公(gōng)告對中(zhōng)航京能(néng)光伏REIT增持3000萬元，建信基金公(gōng)告将繼續增持建信中(zhōng)關村REIT不高于5000萬元。此番原始權益人、基金管理(lǐ)人等低位增持護盤行為(wèi)，彰顯了REITs長(cháng)期投資價值，提振了市場信心。截至6月12日收盤，中(zhōng)證REITs指數較6月6日上漲2.88%，近5日漲幅中(zhōng)，27隻已上市REITs中(zhōng)有(yǒu)24隻産(chǎn)品漲幅為(wèi)正，其中(zhōng)建信中(zhōng)關村産(chǎn)業園REIT漲幅接近6%。

 

圖表3 公(gōng)募REITs近5日市場價格漲幅表

  從市場層面來看，由于公(gōng)募REITs對資産(chǎn)端和資金端都具(jù)有(yǒu)相當的吸引力，市場前景看好。随着部分(fēn)基礎設施底層資産(chǎn)價值的進一步顯現，當前市場調整已使REITs産(chǎn)品的長(cháng)期配置價值凸顯，現金分(fēn)配率及隐含的投資IRR皆達到較高水平，較其他(tā)可(kě)比金融産(chǎn)品收益率具(jù)有(yǒu)一定安(ān)全邊際。随着國(guó)家相關政策對REITs市場的鼓勵和引導，REITs底層資産(chǎn)的逐步擴大，常态化發行的啓動，更多(duō)的優質(zhì)資産(chǎn)将為(wèi)公(gōng)衆投資開放，未來公(gōng)募REITs将進入加速發展階段，行而不辍，未來可(kě)期！