國信國際工(gōng)程咨詢集團産業投資(zī)研究中(zhōng)心 國信研究院

張子儒

中(zhōng)國公募REITs的誕生(shēng)，是不動産金融探索道路上的新裏程碑。基礎設施公募REITs是盤活存量資(zī)産、促進投資(zī)發展的重大(dà)舉措，是投融資(zī)體(tǐ)制改革的重大(dà)創新。迄今爲止，我(wǒ)(wǒ)國基礎設施公募REITs市場建設穩步推進，爲我(wǒ)(wǒ)國經濟金融領域重要問題提供了新的解決思路和契機，意義重大(dà)。

近期，公募REITs二級市場價格波動持續加大(dà)，部分(fēn)項目跌幅較前期有所擴大(dà)，引發了市場的普遍關心。據國信國際工(gōng)程咨詢集團（以下(xià)簡稱國信咨詢）産業投資(zī)研究中(zhōng)心觀察，部分(fēn)投資(zī)者止損離(lí)場、部分(fēn)基礎設施項目經營業績不及預期、投資(zī)者交易趨同等或是今年REITs價格連續下(xià)行的重要因素。産業投資(zī)研究中(zhōng)心認爲，二級市場的價格下(xià)跌是REITs估值的理性回歸，是對底層資(zī)産價值的合理反應，我(wǒ)(wǒ)國公募REITs各闆塊底層資(zī)産基本面的發展趨勢依舊(jiù)向好，部分(fēn)REITs産品已具備長期配置價值，較适合長期持有。

一(yī)、REITs的近期市場表現

  自2021年6月7日首批9隻公募REITs成立以來，底層基礎資(zī)産質量和經營模式普遍得到投資(zī)者認可，二級市場價格也屢創新高，中(zhōng)證REITs指數在2022年2月達到曆史最高1279.76點。截至2023年6月12日，已上市的27隻公募REITs發行規模合計超過900億元。

  今年以來，公募REITs在二級市場價格下(xià)跌明顯。中(zhōng)證REITs收盤指于6月6日觸及曆史最低853.45點，較年初跌幅達到18.55%。27隻已上市公募REITs中(zhōng)，除今年新上市的2隻能源基礎設施REITs實現上漲，其他25隻今年以來收益全部爲負。

圖表1 中(zhōng)證REITs指數走勢圖

資(zī)料來源：中(zhōng)證指數

  截至6月6日收盤，全市場REITs産品超半數跌破發行價格。從資(zī)産類型來看，目前僅有倉儲物(wù)流REITs産品全部高于發行價格，其他五類資(zī)産類型均有破發，其中(zhōng)7隻高速公路REITs全部跌破發行價格，最大(dà)跌幅達30.95%（平安廣州廣河REIT）。截至6月6日收盤，市場上27隻公募REITs總市值爲823.08億元人民币，較發行規模908.94億元下(xià)跌9.45%。其中(zhōng)産權REITs市值爲344.47億元，較發行規模上漲 3.75%；特許經營權REITs市值爲478.61億元，較發行規模下(xià)跌17.04%。

圖表2 已上市公募REITs市場價格表

資(zī)料來源：Wind，REITs招募書(shū)

二、市場估值理性回歸，長期配置價值凸顯

價格變動的直接原因是投資(zī)者對市場情緒變化的敏銳反應。REITs今年一(yī)季度報告業績不及預期，尤其是部分(fēn)工(gōng)業園區REITs租戶退租等負面消息，綜合引發了部分(fēn)投資(zī)者的恐慌情緒，随後這股情緒蔓延到了二級市場，引領了REITs市場價格的下(xià)跌。

國信國際工(gōng)程咨詢集團産業投資(zī)研究中(zhōng)心認爲，近期市場價格波動的根本原因是公募REITs價值的回歸。現階段我(wǒ)(wǒ)國REITs市場已經逐步從炒作、追求優質資(zī)産的獨特和稀缺性，回歸到資(zī)産内在價值的考量。當前REITs市場經曆的價格下(xià)行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。我(wǒ)(wǒ)中(zhōng)心認爲，對于二級市場的波動，投資(zī)者不應盲目看空。當前公募REITs的整體(tǐ)估值正處于曆史低點，是一(yī)個更趨理性的位置，也是相對更有利于考慮二級市場投資(zī)配置的位置。

REITs收益分(fēn)爲兩個部分(fēn)，一(yī)是價格收益，一(yī)是派息收益。目前市場上的下(xià)跌主要是價格變動帶來的負收益，而派息收益卻沒有明顯變動。根據招募說明書(shū)預測2023年可供分(fēn)配現金流情況，目前各REITs的派息率仍然在正常範圍内，截至2023年6月9日，不動産權類項目現金流分(fēn)派率位于3.74%至7.86%之間，特許經營權類項目現金流分(fēn)派率位于6.51%至11.59%之間。公募REITs适合作爲長期的資(zī)産配置工(gōng)具，投資(zī)的底層資(zī)産是運營相對穩定的優質基礎設施項目，且REITs每年需将超過90%的可分(fēn)配金額向投資(zī)者進行派息，可爲投資(zī)者帶來長期較爲穩定的投資(zī)分(fēn)紅。

三、REITs的市場潛力

  自公募REITs試點以來，監管部門及地方政府陸續出台多項政策以鼓勵REITs相關市場的發展。中(zhōng)國證監會債券部主任周小(xiǎo)舟于4月25日在北(běi)京市2023年基礎設施REITs産業發展大(dà)會上表示，做好首批擴募項目發行上市準備工(gōng)作，推動擴募常态化，支持已上市REITs通過增發份額收購資(zī)産，開(kāi)展并購重組活動。證監會主席易會滿6月8日在第十四屆陸家嘴論壇（2023）上指出，證監會将研究資(zī)本市場差異化的制度安排，健全多層次資(zī)本市場體(tǐ)系，加大(dà)股債融資(zī)、并購重組、REITs等産品創新和制度供給，強化大(dà)宗商(shāng)品期貨價格影響力，助力打造戰略性新興産業集群，推進産業智能化、綠色化、融合化，引導更多資(zī)源集聚到現代化産業體(tǐ)系關鍵領域。

  資(zī)産端方面，對于原始權益人，REITs不僅可以拓展融資(zī)渠道、降低負債水平，更能使輕重資(zī)産分(fēn)離(lí)、盤活存量資(zī)産。在相關政策的指導下(xià)，有多家新公募入局REITs市場，今年4月，中(zhōng)金湖北(běi)科投光谷REIT、中(zhōng)金山高REIT兩單公募REITs正式獲批。6月8日證監會官網信息顯示，工(gōng)銀瑞信基金上報了工(gōng)銀瑞信河北(běi)高速集團高速公路REITs，這是河北(běi)省首單基礎設施公募REITs項目。

資(zī)金端方面，6月2日，博時基金、紅土創新基金、中(zhōng)金基金、華安基金四家基金公司發布旗下(xià)REITs已完成擴募的公告，公告顯示，四隻REITs産品合計擴募規模超過50億元。在公募REITs價格下(xià)跌背景下(xià)，首批擴募項目依然超額完成募集，讓短期資(zī)金看到了長期資(zī)金的态度，一(yī)定程度上給予了投資(zī)者更多的信心。此外(wài)，部分(fēn)原始權益人、基金管理人等也陸續加碼REITs市場，6月初，中(zhōng)航基金公告對中(zhōng)航京能光伏REIT增持3000萬元，建信基金公告将繼續增持建信中(zhōng)關村(cūn)REIT不高于5000萬元。此番原始權益人、基金管理人等低位增持護盤行爲，彰顯了REITs長期投資(zī)價值，提振了市場信心。截至6月12日收盤，中(zhōng)證REITs指數較6月6日上漲2.88%，近5日漲幅中(zhōng)，27隻已上市REITs中(zhōng)有24隻産品漲幅爲正，其中(zhōng)建信中(zhōng)關村(cūn)産業園REIT漲幅接近6%。

圖表3 公募REITs近5日市場價格漲幅表

  從市場層面來看，由于公募REITs對資(zī)産端和資(zī)金端都具有相當的吸引力，市場前景看好。随着部分(fēn)基礎設施底層資(zī)産價值的進一(yī)步顯現，當前市場調整已使REITs産品的長期配置價值凸顯，現金分(fēn)配率及隐含的投資(zī)IRR皆達到較高水平，較其他可比金融産品收益率具有一(yī)定安全邊際。随着國家相關政策對REITs市場的鼓勵和引導，REITs底層資(zī)産的逐步擴大(dà)，常态化發行的啓動，更多的優質資(zī)産将爲公衆投資(zī)開(kāi)放(fàng)，未來公募REITs将進入加速發展階段，行而不辍，未來可期！